(文章) 樓價高企 買樓還是租樓好 ?
2014-08-04 16:20:55    

【理財個案】樓價高企 買樓還是租樓好 ?

作者 施維 | Yahoo財經  2014730日週三香港時間下午10:46
 
前陣子筆者實在太忙,暫停了一段時間寫專欄。但是得知有些讀者特意來信,希望我能解答他們的理財疑問,便決定把手頭工作停一停,先回答讀者的問題。言歸正轉,是次理財個案主角劉小姐,想要瞭解的仍然是香港年輕人最關心的兩個理財目標─結婚 + 買樓,我們先從下表看看劉小姐現在的財務狀況。

劉小姐前財政狀況  
基金資料 劉小姐
每月收入 月薪$14,600 (己扣除強積金)
平均開支 家用:$3,000
基金及保險:約$3,000
生活費:$4,500
#結婚儲備:$2,000
現金儲蓄:$2,000
資產 銀行現金:$30,000
債券:$20,000
人民幣定期:$10,000
股票:$10,000 (但股價不斷下跌)
基金(1):現金估值$65,000 (月供$1,500,己供5年)
基金(2):現金估值$15,000 (月供$800,己供1.5年)
#基金(3):和男朋友的聯合戶口 (月供$6,000,其中我佔$2,000,男朋友佔$4,000,已供5 個月)
保險估值:$20,000 (月供$500,共供30年)
風險接受水準 中高
理財目標/疑問 1.       在盡量不動用基金(1)的情況下,希望在一至兩年內買樓結婚。請問我的儲蓄計劃,還有什麼可以改善的地方?
2.       在一至兩年內,能否儲到80至90萬元?
3.       如未能置業,租樓是否可行?我們能應付多少租金?
4.        聯名戶口的基金,一年半內可有多少回報?
 
 
劉小姐的每月收入為14,600元,其中必要開支包括生活費4,500元、家用3,000元,共占總收入約一半。而餘下的一半,都用作儲蓄投資和保險費用。初步看來,劉小姐的每月支出分配挺合理。在資產配置上,銀行現金、人民幣定期等無風險投資共40,000元,屬低風險的債券20,000元,屬較高風險的基金加股票組合共90,000元,個人資產總值約15萬元。而供款5個月的聯名基金則有30,000元,加起來的總資產是18萬元。
投資策略方面,劉小姐現時主要用月供方式,亦是筆者較認同的穩健之選,但由於劉小姐並沒有提供所購買的基金是屬於哪類型,筆者惟有假設基金回報每年5%,並給予建議。

結婚+ 買樓可行嗎?  
現在先回應一下劉小姐提出的4個理財疑問,首先第1個是希望能儘量在不動用基金(1)的情況下,在一至兩年內買樓結婚,並查詢現有的儲蓄方案有沒有可改善的地方。而問題2,則是查問在一至兩年內,能否儲到80至90萬元。對於這兩個問題,劉小姐可從筆者的資料分析找到答案。
讓我們用財務計算器來計算一下劉小姐現有和兩年後的資產狀況:
現有資產 預計兩年後資產
銀行現金:$30,000 銀行現金$30,000 + $48,000 (每月儲蓄$2,000) -> $78,000
債券:$20,000 債券:$20,000
-> $22,050 (假設回報每年5%)
人民幣定期:$10,000
 
人民幣定期:$10,000
-> $10,609 (假設回報每年3%)
股票:$10,000 (但股價不斷下跌)
 
股票:$10,000
假設2年後沒升跌)
基金(1):現金估值$65,000
(月供$1,500,己供5年)
基金(1):估值$65,000,月供$1,500
-> $109,600 (假設回報每年5%)
基金(2):現金估值$15,000
(月供$800,己供1.5年)
基金(2):估值$15,000,月供$800
-> $36,722 (假設回報每年5%)
基金(3):和男朋友的聯合戶口
(月供$6,000,其中我佔$2,000,男朋友佔$4,000,已供5 個月)
 
基金(3):估值$30,000,月供$6,000
-> $184,263 (假設回報每年5%)
# 並沒有計算保險估值  
個人總資產:$150,000 + $30,000 (聯名戶口) = $180,000 個人總資產:$266,981 + $184,263 (聯名戶口) = $451,244

 
劉小姐的第1、2條問題,從上表已能大約估算答案。假如在不動用基金(1)的情況下,兩年後的總資產為341,644元(451,244元-109,600元),要同時兼顧結婚以及買樓,確實是有點吃力。至於具體是否可行,還是要看劉小姐的結婚支出預算,以及對置業的要求了。

而劉小姐的整套理財方案,能同時包括現金存款、債券、人民幣投資、股票以及基金,老實說,已經安排得十分不錯。能改善的地方便是基金和股票的投資專案,最好能切合劉小姐的風險回報要求。

由於劉小姐的理財目標,是以短期資金為主,因此過高風險以及低流動性的投資皆不合適。由於來信並沒有詳細講述基金和股票的投資分佈,筆者只能建議她不妨考慮一些股債混合型或高息型的股票基金,或者是交易所買賣基金(ETF),目標在未來兩年,每年取得5%的回報,便可以做到筆者上述的估計。

至於問題2,除非劉小姐的投資組合能在2年時間內回報逾倍,否則劉小姐應該明白我的答案的。而問題4,由於來信並沒提及有關聯名戶口購入的是哪類型的基金,因此,筆者實在無法估算基金回報,希望劉小姐諒解。
 
高樓價 = 不應該置業?
至於問題3,確實是比較貼身,亦是很多香港人經常爭辯的議題。在香港高樓價低工資的環境下,很多人也想知道,應該租樓還是置業?以下我有較詳細的回應。
每月收入 14,600元
必要開支 家用-3,000元 生活費-4,500元
每月盈餘 +7,100元
 
從上表顯示,在扣除必要開支7,500元後,劉小姐每月尚余7,100元(基金投資計畫屬於非必要開支,並不包括在此)。假如讀者最終選擇租樓,而暫不自置物業的話,7,100元只能租一些地點較遠的小型單位,面積大約300方呎至不多於400方呎。以新婚夫婦而言,二人世界是可以接受的。不過,假如劉小姐將來計畫生小孩的話,或要考慮搬大一點的地方。

當然,以上計算的7,100元,只包括劉小姐在扣除固定支出後的盈餘。在實際情況下,租樓成本或有劉小姐的未婚夫支持。因此,最終二人能負擔多大的房子,最終還是看他們對生活質素的要求,以及他們總共願意承擔在租金上的支出是多少。
 
自住樓,有能力不怕買
當然,從另一個角度看,有不少人始終認為現時樓價高企,怕買樓後樓價急跌,出現如97年一樣的骨牌效應,所以就算資金許可,也不願意買樓,而選擇暫時租樓。

對於這種想法,永遠是有理說不清的。假如在租樓一至兩年後,樓價急跌的話,當然暫時性租樓,待樓價跌至最低位才購買,能完成這個100分的完美動作當然好。但這幾年間,發生的恰恰相反,樓價一直上升,租樓人士眼看樓價一天比一天昂貴,能改變想法立定決心買樓實在不易。最終只能一直租樓,期望有天樓價能跌回幾年前的水準再買。

在這情況下,假設每月租金10,000元,1年租金支出120,000元,假如租了5年樓的話,足足支付了600,000元,這筆錢如果是拿來供樓的話有多好。說實在點,把600,000元儲起來,已經可以支付首期了。所以我們常常聽到,「自住樓如果能承擔房價波動和有能力供款的話,不怕買。」實在是有其道理的。至於,到底劉小姐最終認為該租樓,或是買樓,筆者還是留給她與未來丈夫決定。

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施維,認可財務策劃師CFPCM
六福金融財富管理總經理



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