(文章)買樓收租風險測試全面睇
2014-01-24 15:11:39    


買樓收租風險測試全面睇


作者 施維 | Yahoo財經

葉先生今年38歲,從事廣告工作,每月收入大約4萬元,每月平均開支大約2.5萬元。資產方面,現擁有一屯門自住物業,沒有按揭負擔,並有約100萬元現金可作投資。讀者看到葉先生的自住物業已經毋須供款,肯定非常羡慕,同樣筆者亦十分欣賞葉先生在物業上的部署,但對於整體的理財規劃,筆者可為葉先生提供一些意見。

葉先生現時的財政狀況
每月收入 從事廣告工作,月入約4萬元
每月支出 平均支出每月2.5萬元
每月現金流盈虧 每月盈餘約1.5萬元
資產 約100萬元
屯門區自住物業(全現金支付,沒有按揭)
 
葉先生問到筆者有關投資配置、買樓收租以及退休後如何維持生活水平等問題。他首先問到,應如何善用100萬元的現金投資增值,他表示有意在新界區買入一單幢物業收租,想了解物業的首期、按揭等應怎樣預算。


購買第二物業要注意的事
在此先花點篇幅談談葉先生在新界區買樓收租的可能性。先討論首期問題,葉先生現有約100萬元流動資金,由於他想購買第二個物業作收租用途,按一般銀行的按揭貸款要求,葉先生須要支付樓價的50%作為首期。

假設葉先生將100萬元全數用作投資物業,樓價便要鎖定在200萬元以下。但是考慮到購買物業的其他支出,例如代理佣金、律師費以及稅項等,筆者建議葉先生揀選的物業價值不高於180萬元,以免資金過於緊拙。當然葉先生亦可以把自住物業加按套現,以增加現金流和購買力,但葉先生並沒有提過這種打算,故筆者先不作此假設。

至於銀行按揭方面,由於葉先生的自住物業並無按揭,因此,在第二物業的按揭貸款壓力測試中,有關供款對收入的比例並無額外要求,只需維持每月供款不多於收入的五成;以及假設息口上升3%,供款金額不多於收入六成的要求。

以葉先生月入4萬元來計算,即供款金額不多於24,000元。假設新買單位的樓價為180萬元,按揭年期為10年,假設息口上升3%至5.5%,每月供款只需9,767元,可見供款壓力測試這方面,對葉先生來說不成問題。


遇心儀單位不妨長線投資
假如不考慮樓價升跌,以及是否找到心儀物業的因素,以葉先生現時的財政狀況,是足以應付180萬以下物業的首期和按揭的。但須提醒葉先生,在政府的新房屋政策下,如購買第二個物業作投資,需要繳交雙倍印花稅(DSD)。以樓價180萬元計算,便需多繳27,000元(第二個物業樓價的1.5%),較原來的100元印花稅昂貴。

此外,他亦應考慮息口上升對供樓負擔的影響。不過筆者認為,如果投資物業的租金收入能夠完全抵銷每月的按揭供款支出,則這種長線投資基本上是不錯的決定。
如果葉先生最終放棄買樓收租,筆者建議他把資金分成三組,當中約六成投資於較進取的香港股票組合或基金,約兩成投資於較保守的債劵或債劵基金,餘額則作流動資金。


加大投資為退休作好準備
討論完投資策略,葉先生亦想了解有關退休的問題,他希望在55歲退休,並維持與現時差不多的生活水平。

我們先運用財務計算機計算一下,葉先生今年38歲,距離55歲退休,尚餘17年時間。假設葉先生的壽命為80歲,即要安排25年的生活資金。假如要將每月支出維持在25,000元,而年通脹為3%,則基本退休儲備約為1,115萬元。

先不計算自住單位的未來價值,以及原有的100萬在投資17年後的價值,如果要在17年內儲到足夠資金,假設投資年回報為5%,便需要由現時開始每月儲蓄34,787元。

當然整個退休計劃有太多未知之數,包括投資回報、預期壽命和未來可能出現的非預期支出等。因此,除了善用現有的資金作投資外,葉先生可考慮為自己成立一個退休基金,按目前的每月盈餘,選擇一個合適的金額,以每月供款的方式投資,為未來作好準備。

另外,假如葉先生選擇投資收租物業,並在55歲前還清貸款,則退休後的部分收入可來自投資物業的租金。


保險不足風險高
最後,葉先生向筆者查詢自身保險事宜。葉先生現時只依賴公司的醫療福利作保險保障,這肯定不足夠,建議他在保險方面,重新審視現有公司醫療保險的保障範圍,再多買一份醫療保險來補足。另外,他可以購買一份大約50至100萬元保額的危疾保險。

葉先生仍然單身,在人壽方面的需求不算太大,但人壽保險的保費不算昂貴,他可以考慮購買一份保額為100萬元的人壽保險作基本保障,具體安排可向有關的專業人士查詢。

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施維,認可財務策劃師CFPCM
六福金融財富管理業務總監及尊尚客戶服務主管


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